Dopo anni di grande interesse e utilizzo diffuso del Superbonus 110%, soprattutto nei condomini, emergono nuove criticità.
L’Agenzia delle Entrate ha infatti avviato controlli più approfonditi e mirati, focalizzandosi su alcuni errori procedurali e tecnici, che in certi casi possono costringere i condomini a restituire parte delle somme percepite. Vediamo nel dettaglio cosa sta accadendo e quali sono gli aspetti fondamentali da conoscere per evitare spiacevoli sorprese.
Il Superbonus 110% è stato introdotto nel maggio 2020 come strumento per incentivare gli interventi di riqualificazione energetica e antisismica degli edifici, con un impatto fortemente positivo sul settore edilizio e sull’efficienza energetica nazionale. In particolare, i condomini hanno potuto beneficiare di questa agevolazione per interventi come il rifacimento del tetto, l’installazione del cappotto termico e la sostituzione degli impianti di riscaldamento e climatizzazione.
Il meccanismo prevedeva una detrazione fiscale del 110% delle spese sostenute fino al 31 dicembre 2025, con aliquote decrescenti nel 2024 e 2025 (70% e 65%). Inoltre, fino al 2023 era possibile optare per lo sconto in fattura o la cessione del credito, permettendo ai condomini di eseguire lavori senza esborso diretto. La normativa prevede rigorose condizioni tecniche e amministrative, tra cui l’obbligo di miglioramento di almeno due classi energetiche e la corretta asseverazione tecnica.
Il controllo fiscale e il problema del general contractor
Negli ultimi mesi l’Agenzia delle Entrate ha intensificato i controlli sugli interventi realizzati con il Superbonus, focalizzandosi in particolare sui casi in cui la figura del general contractor è stata utilizzata per la realizzazione delle opere condominiali. Questo meccanismo, largamente adottato per semplificare la gestione dei lavori, prevede che il condominio affidi a un’unica ditta il coordinamento e la realizzazione degli interventi, la quale poi subappalta le varie lavorazioni a terzi specialisti.
Il problema nasce quando la somma fatturata dal general contractor al condominio supera quella effettivamente pagata alle imprese subappaltatrici. In questi casi, l’agenzia ritiene non agevolabile la differenza tra il totale fatturato e il totale pagato, configurando un uso improprio dell’agevolazione. Questo scenario può comportare la richiesta di restituzione degli importi indebitamente fruiti, con conseguenti sanzioni e interessi.
Attualmente i controlli approfonditi sono partiti in Emilia Romagna, Toscana e Veneto ma si prevede un’estensione a livello nazionale nel corso del 2026.
La responsabilità diretta dei condomini (www.newmicro.it)
È importante sottolineare che la responsabilità nella corretta fruizione del Superbonus grava su tutti i condomini, secondo le quote di proprietà. Pertanto, se vengono riscontrate irregolarità, l’Agenzia delle Entrate può richiedere il recupero delle somme direttamente ai singoli proprietari, anche in relazione a sconti in fattura, cessioni del credito o detrazioni fiscali già usufruite.
In questo contesto, diventa cruciale per i condomini verificare la correttezza delle procedure adottate dal general contractor, garantire la trasparenza dei pagamenti e mantenere una documentazione completa e aggiornata degli interventi e dei relativi costi.
Aggiornamenti normativi e strumenti di tutela
Dal punto di vista normativo, il quadro del Superbonus è stato modificato più volte dal 2020, con proroghe e rimodulazioni delle aliquote, arrivando fino al 2025 con percentuali inferiori rispetto agli anni iniziali. Inoltre, per contrastare frodi e abusi, sono stati introdotti adempimenti stringenti come:
- asseverazioni tecniche da parte di professionisti abilitati che certificano la congruità e la conformità degli interventi;
- il visto di conformità che attesta la correttezza delle condizioni per la detrazione;
- l’obbligo di trasmissione telematica della documentazione all’ENEA per la certificazione energetica.
Parallelamente, il Ministero delle Infrastrutture sta lavorando all’implementazione di un prontuario e di modelli unificati per facilitare l’applicazione delle norme e ridurre le incertezze interpretative, aspetti che saranno fondamentali per evitare errori pratici da parte di amministratori e imprese.
